Investissez à Budapest

Avril 29, 2024

Budapest est le cœur culturel, politique et commercial de la Hongrie depuis que les villes d'Obuda, Pest et Buda se sont officiellement unies en 1873. La ville, qui s'étend sur les deux rives du Danube, est connue comme l'une des plus belles d'Europe, mais elle a sa part de cicatrices - il a été détruit par les Mongols au 13ème siècle, capturé par les Turcs au 16ème siècle, et presque détruit à nouveau par les troupes soviétiques en 1945. Quelque 30 000 bâtiments ont été détruits pendant la Seconde Guerre mondiale et la Révolution de 1956, et le passé se cache toujours sur les détails architecturaux écaillés des bâtiments historiques.

Cependant, depuis la fin de la guerre froide, la ville a connu une nouvelle renaissance. Ces dernières années, des quartiers auparavant négligés, comme le 7e arrondissement, ont été transformés en centres culturels avant-gardistes avec des galeries, des cafés et des espaces de représentation. De plus en plus de restaurants, magasins et boutiques ont ouvert leurs portes et une nouvelle ligne de métro relie désormais les collines colorées de Buda, avec les larges boulevards de Pest.

Le marché immobilier prend également de l'ampleur. Les valeurs de Budapest ont fortement chuté pendant la crise financière (plus de 11% entre 2009 et 2012), mais depuis 2014, les investisseurs ont commencé à profiter de prix toujours inférieurs à leur pic d'avant la crise. En 2014, le prix moyen d'un appartement rénové dans le centre-ville était de 1700 USD par mètre carré, soit la moitié de Prague et une fraction de Londres ou Paris.

Les prix augmentent et en 2015, les valeurs de Budapest ont augmenté de 15% par rapport à l'année précédente, une tendance qui semble se poursuivre cette année. «En 2016, nous avons connu une augmentation spectaculaire des prix, en particulier dans les zones centrales de Budapest», explique Ágnes Kacsmarik, un courtier d'Engel et Volkers à Budapest. «Dans les zones centrales de Budapest et les collines de Buda, les prix sont sur le point de dépasser le niveau d'avant la crise».

Néanmoins, l'immobilier à Budapest est toujours une bonne affaire, explique Gabor Sooki-Toth, directeur de la recherche chez Otthon Centrum à Budapest. «Les niveaux de prix actuels se situent autour de 800 à 4 000 euros (900 à 4 486 USD) par mètre carré… bien en dessous des niveaux moyens trouvés dans d'autres capitales européennes», dit-il. Les propriétés les plus convoitées du secteur haut de gamme sont les villas situées dans la banlieue verdoyante, en particulier les collines de Buda, qui offrent une vue panoramique sur la ville.

La demande de logements dépasse actuellement l'offre, un autre changement par rapport à il y a seulement deux ou trois ans. «Il y a une forte demande pour presque tout à Budapest, en particulier dans les segments de prix les plus bas», explique Sooki-Toth. À l'extrémité inférieure, les propriétés de Budapest se vendent entre 50 000 et 150 000 EUR (56 000 USD et 168 700 USD). Les plus convoités sont les appartements qui font face au bord du fleuve dans le centre historique.

Les récentes mesures gouvernementales ont réduit la TVA sur les appartements nouvellement construits de moins de 150 mètres carrés, de 27% à seulement 5%, ce qui a déclenché un regain d'activité de développement, explique Ágnes Kacsmarik. «Tout d'un coup, le nombre de permis de construire s'est multiplié». Les promoteurs locaux Biggeorge ont été l'un des premiers à établir un portefeuille de propriétés neuves de haute qualité au centre-ville. Leur «City Collection» comprend plusieurs immeubles locatifs situés dans le 7e quartier branché à proximité des théâtres, des musées et des restaurants, et leur aménagement moderne et compact est idéal pour les investisseurs qui cherchent à louer leurs appartements.

Les acheteurs étrangers à Budapest achètent principalement à des fins d'investissement et se concentrent sur les 5e, 6e et 7e arrondissements. Selon les agents, les rendements locatifs varient de 4 à 10% +. Les acheteurs de Chine, du Vietnam, d'Inde et d'autres pays d'Asie du Sud-Est sont actifs sur le marché, et un nombre croissant utilisent la Hongrie comme base pour accéder à l'UE. Le gouvernement hongrois propose également un programme d'obligations d'immigration à l'investissement, exclusivement pour les ressortissants chinois, avec un achat d'obligations minimum de 250 000 EUR (281 000 USD). Ceci, ainsi que le processus accéléré d'obtention de la résidence permanente - six mois plutôt que les cinq ans requis dans d'autres pays Schengen - attirent les investisseurs.

Alors que les nouveaux quartiers continuent de se régénérer, les agents disent que les zones à surveiller incluent le 8ème district de Pest, en particulier les quartiers autour du nouveau centre de sports nautiques accueillant les Championnats du monde FINA 2017, ainsi que le 6ème district de Buda, tous deux dans la banlieue de Garden City désormais accessible en métro et le long du Danube où les investisseurs du Qatar envisagent un nouveau quartier à usage mixte.

«Avec environ 8 000 à 9 000 unités devant être achevées au cours des 1,5 à 2 prochaines années, certains des nouveaux projets qui ciblent la demande intérieure dominante pourraient être confrontés à la concurrence», dit Sooki-Toth. "Cependant, ceux qui offrent des avantages uniques peuvent s'attendre à de nouvelles hausses de prix comprises entre 10% et 30% en glissement annuel". Kacsmarik s'attend également à ce que les prix continuent d'augmenter. Malgré les perturbations géopolitiques majeures, elle prévoit que les prix continueront d'approcher les niveaux d'autres capitales régionales comme Prague et Varsovie. «Actuellement, les prix dans ces villes sont d'environ 20 à 25% plus élevés qu'à Budapest», dit-elle.

Villa de style néo-baroque

Située dans les collines de Buda, cette villa récemment rénovée de 1932 totalise 658 mètres carrés sur un terrain d'angle de 1 000 mètres carrés.Comprend 4 chambres, oasis de spa avec piscine chauffée, saunas et hammam, système audio-visuel intégré de Bang & Olufsen, stores automatiques, cuisine gastronomique avec appareils Miele, sécurité, ascenseur, cave à vin pour plus de 500 bouteilles, irrigation goutte à goutte dans le jardin et les terrasses et un appartement indépendant pour le personnel.

Prix: 990 millions HUF (3 595 069 USD), disponible sur www.engelvoelkers.com/hu

Résidence Elisabeth

Ce complexe d'appartements moderne est conçu à des fins d'investissement et est situé dans le quartier historique, populaire parmi les touristes pour ses restaurants, boutiques et cafés branchés. Comprend 140 appartements allant de 24 à 64 mètres carrés. Le penthouse de 2 chambres s'étend sur 66 mètres carrés et dispose d'une terrasse de 56 mètres carrés. Achèvement prévu en 2018.