Las Vegas, Nevada investissement immobilier: un guide pour acheter une propriété à Sin City
Les tours jumelles Vee de 37 étages sont situées dans CityCenter sur le Strip de Las Vegas
Las Vegas, comme Macao ou Dubaï, est un monument éblouissant d'auto-invention. Au cours des deux dernières décennies, l'ancien avant-poste du désert s'est transformé d'une ville de jeux miteux en un centre de divertissement de classe mondiale, d'hôtels haut de gamme, de restaurants étoilés Michelin et de la plus grande collection de magasins phares haut de gamme aux États-Unis. Pourtant, il y a eu des revers en cours de route. Las Vegas a été l'un des marchés du logement les plus durement touchés pendant la récession post-bulle. Les prix des maisons ont chuté de plus de 60% depuis leur sommet de 2006 jusqu'à leur plus bas de 2011 avec un taux de verrouillage qui a dominé le pays. Mais au cours des dernières années, le marché a montré des signes de reprise. Des prix abordables, un marché stabilisant, aucun impôt sur le revenu de l'État et un ensoleillement toute l'année attirent les acheteurs de maisons dans la ville.
Après avoir atteint un creux à 118 000 $ US en janvier 2012, le prix médian d'une propriété individuelle est passé à 204 000 $ US en décembre 2014. Il est encore bien en deçà du sommet de 315 000 $ US établi en juin 2006, mais la demande reprend, en particulier dans les zones haut de gamme des casinos flashy de Las Vegas Boulevard. «La récente reprise a été portée par le marché haut de gamme. Les ventes de maisons de 1,5 million de dollars US et plus ont entraîné une augmentation du prix médian », explique Keith Lynam, président de la Greater Las Vegas Association of Realtors.
Commodités sur le toit à l'Ogden
Tendances du marché
- Le prix médian des maisons individuelles vendues en mai 2015 était de 211 250 $ US, en hausse de 8,3% par rapport à 195 000 $ US l'année précédente.
- Le prix médian des copropriétés et des maisons en rangée vendues en mai était de 112 000 $ US, en hausse de 9,8% par rapport à 102 000 $ US il y a un an.
- Les stocks sont faibles et se reflètent dans le volume des ventes. Comparativement à mai 2014, 2,6% moins de maisons et 2,2% moins de condos et maisons en rangée vendus en mai
Selon le tracker immobilier résidentiel Trulia, les prix de vente médians Vaknin, un partenaire de KRE Capital LLC. "Le centre-ville de Las Vegas est devenu le nouveau hotspot", dit-il. "Les acheteurs adorent notre proximité avec les principales routes et autoroutes, Chinatown, The Strip, d'excellents restaurants, musées et l'aéroport." La société de Vaknin a récemment réaménagé The Ogden en partenariat avec Dune Real Estate Partners, un immeuble en copropriété qu'ils ont acheté en 2013.
Les promoteurs ont installé de nouveaux éclairages, des planchers de bois franc, des comptoirs en granit et des appareils en acier inoxydable, ainsi que des équipements améliorés tels qu'une terrasse panoramique, une salle de club, un centre de fitness et une piscine extérieure rénovée. Les appartements de l'Ogden varient de 815 pieds carrés de résidences d'une chambre au prix de 229 000 $ US à des maisons de 3 chambres de 2 044 pieds carrés à 629 000 $ US. Les résidences disposent d'un balcon privé et d'une vue imprenable sur le centre-ville de Las Vegas, le Strip et les montagnes qui encadrent la vallée. Ventes lancées en novembre 2014 et à ce jour, 85 unités ont été vendues.
Une maison de style toscan située dans une communauté fermée
Selon Vaknin, les acheteurs réalisent la valeur dans un marché qui se redresse toujours. "Las Vegas est vraiment l'une des dernières villes d'Amérique à être encore en vente", dit-il. «Les prix de l'immobilier sur les autres grands marchés métropolitains se sont mieux rétablis, tandis que Las Vegas continue de rattraper son retard. Cela signifie qu'il y a encore beaucoup de bonnes valeurs à avoir ici, et The Ogden fait partie de ces achats exceptionnellement importants, en particulier avant que la Réserve fédérale n'augmente les taux d'intérêt plus tard cette année. »
Le centre-ville de Las Vegas offre un style de vie différent de celui du Strip — le quartier abrite les musées de la ville, le Smith Center for the Performing Arts, des restaurants, des bars et le festival des arts Life is Beautiful. Les acheteurs à la recherche d'une expérience plus typiquement Vegas ont tendance à regarder plus au sud le long de Las Vegas Boulevard.
Appartement Veer Towers
Le Veer Towers, situé au cœur de CityCenter est actuellement le seul projet de condominiums exclusivement résidentiel sur le Strip et propose des studios, des appartements d'une, deux ou trois chambres avec des prix à partir de 250 000 $ US. La plus grande résidence du projet est située au 21e étage de la tour ouest et dispose de 2256 pieds carrés avec une vue à 270 degrés sur Aria, les fontaines Bellagio et la tour Eiffel de Paris Las Vegas. L'appartement est coté à 2,3 millions de dollars américains.
Seule une poignée d'unités à Veer Towers restent sur le marché et le directeur des ventes Darwin Dizon dit que les acheteurs ont été attirés par le style de vie que l'endroit offre. "C'est une opportunité pour les propriétaires de laisser tomber 15 étages et de marcher n'importe où - jusqu'aux restaurants, boutiques de luxe, casinos", dit-il. Les équipements du bâtiment comprennent une piscine à débordement sur le toit, une salle de sport ouverte 24h / 24, un salon résidentiel et un service de voiturier, bien que les résidents n'aient pas besoin de voiture - Aria n'est qu'à quelques pas et il y a un tramway qui les emmène au Bellagio.
Alors que les ventes de condos sont solides et que l'énergie est de retour sur le marché, tous les secteurs de l'habitation à Las Vegas ne sont pas florissants. Lors du crash de 2007, les maisons en rangée et les condos dans certaines régions ont perdu jusqu'à 90% de leur valeur et sont à peine revenus à la moitié de leur ancien prix médian. L'offre excédentaire et le manque d'intérêt des investisseurs ont continué d'exercer une pression à la baisse sur les prix de certains condos.Bon nombre des projets abandonnés pendant la récession ont été relancés et les analystes estiment que le marché pourrait revenir là où il aurait été si la croissance s'était poursuivie normalement pendant les années de bulle.
Las Vegas en bref
- Las Vegas reçoit plus de 41 millions de visiteurs par an, plus que La Mecque
- Le taux moyen de l'impôt foncier pour le comté de Clark en 2012-2013 était de 3,1%. Le taux de la taxe de vente locale est de 8,1%.
- La région ne enregistre en moyenne que 21 jours de précipitations par an, tandis que la température annuelle moyenne est d'environ 21 ° C.
Cette histoire a été publiée pour la première fois dans Palace Magazine
