Séance d'achats de propriétés en Chine continentale
Je ne peux pas résister à lire, à apprendre et à analyser les schémas de l'investisseur chinois. Par chinois, je veux dire les citoyens de la RPC. Leur quantité et leur volume de dépenses ne sont rien de moins que hallucinants et ils modifient la dynamique du marché. Par conséquent, il est d'une grande valeur pour les investisseurs de regarder, comprendre, suivre et essayer de prédire ce phénomène étonnant.
Les touristes chinois récupèrent des produits de luxe en milliards de dollars. Partout où ces touristes qui dépensent beaucoup se rendent, le commerce de détail est en plein essor et, par conséquent, les revenus de location augmentent, ce qui profite aux propriétaires. Dans cet article, je me concentrerai sur la propriété en soi. Sans surprise, les dépenses massives des citoyens chinois en achats à l'étranger s'étendent également à la propriété, beaucoup d'entre eux achetant pendant leurs vacances à l'étranger.
CHASSE DE VACANCES POUR L'IMMOBILIER D'OUTRE-MER
Plus d'un tiers des HNWI chinois ont déjà acheté une propriété à l'étranger, et 41% d'entre eux ont l'intention d'investir dans l'immobilier à l'étranger au cours des trois prochaines années - 66% prévoient d'investir dans des propriétés résidentielles, selon les données du site de Juwai. Les 10 principaux pays les plus recherchés par les acheteurs chinois sur leur site sont les États-Unis, l'Australie, le Canada, la Nouvelle-Zélande, le Royaume-Uni, la Thaïlande, l'Espagne, l'Allemagne, le Japon et la France. En fait, six de ces 10 pays figuraient sur la liste des 10 meilleures destinations de vacances pour les riches chinois au cours des deux dernières années.
Rien n'est nouveau sur le comportement de vol et d'achat que nous connaissons tous parfois. Cependant, rien ne transforme les marchés immobiliers comme le font les voyageurs chinois et ils sont déjà le marché touristique qui connaît la croissance la plus rapide sur notre planète.
Chinatown, Singapour
ENCOURAGER LE TOURISME CHINOIS
Les entreprises du monde entier ont réalisé que la valeur des vacanciers chinois est trop lucrative pour être ignorée. L'hôtellerie, les détaillants, même les développeurs chinois et les investisseurs d'entreprise se joignent à la grande vague d'argent en dehors de leur pays où les globe-trotters chinois affluent pour les vacances. C'est là que les entreprises et les investisseurs cherchent à investir pour profiter de la demande sans précédent de biens et de services.
Les entreprises chinoises ont acheté des complexes hôteliers à Hokkaido et des boutiques hors taxes à Tokyo, essentiellement pour accueillir et encaisser leurs propres vacanciers et acheteurs. Ils savent acheter le meilleur. Juste une anecdote, au cours des derniers voyages, nous n'avons pas pu trouver un bon whisky japonais dans de nombreux magasins principaux autour de Tokyo, ni dans les boutiques hors taxes de l'aéroport, tous vendus aux touristes chinois!
Les ressortissants chinois sont également devenus les plus gros acheteurs étrangers de maisons aux États-Unis l'année dernière, car ils achètent des biens immobiliers américains en milliards de dollars. Une énorme augmentation des achats chinois d'immeubles résidentiels et commerciaux l'année dernière a porté leur investissement total sur cinq ans à plus de 110 milliards de dollars, selon l'étude de l'Asia Society et du Rosen Consulting Group. L'ampleur de ce total a aidé le marché immobilier à se remettre du krach qui a éclaté en 2006 et a provoqué la crise économique de 2008. Malgré un ralentissement dû à la tentative de la Chine de supprimer les sorties de capitaux, le chiffre de la seconde moitié de cette décennie devrait doubler pour atteindre 218 milliards de dollars, selon l'étude.
Très intéressant de noter les résultats de mes recherches et de sources ouvertes - il est étonnant qu'en 2014, la Chine ait délivré 16 millions de passeports. En 2012, environ 38 millions de ressortissants chinois détenaient un passeport ordinaire, ce qui ne représentait que 2,9% de la population totale à l'époque. Si même un nombre total de détenteurs de passeports a doublé au cours des trois dernières années et demie, cela signifie que jusqu'à présent, seulement 6% de la population chinoise a voyagé. Nous ne pouvons qu'imaginer à quoi ressembleront les marchés immobiliers quand il y aura beaucoup plus de ces touristes lucratifs qui viendront faire leurs achats à l'étranger.
Port de sydney
AUTOUR DE L'ASIE
Regardons maintenant de plus près notre maison, ce qui se passe dans l'achat transfrontalier de biens. Comme je l'avais prédit correctement dans cette publication (c'est le magazine Palace à Singapour) il y a quelques mois, le marché australien a reçu la majeure partie de l'argent entrant dans leur propriété. Ceci en dépit de diverses taxes foncières et de limitations imposées aux acheteurs étrangers, telles qu'une interdiction de vendre des biens d'occasion à des étrangers. La plupart des acheteurs sont chinois.
Pendant ce temps, en Asie du Sud-Est, les touristes chinois ont tourné autour de l'économie thaïlandaise, devenant la principale source de croissance et donnant un coup de pouce bien nécessaire à la Thaïlande, sans laquelle elle serait en déclin. Le nombre de visiteurs chinois a augmenté de plus de 71% l'an dernier pour atteindre 7,9 millions. C’est une part importante des près de 30 millions de touristes internationaux visitant la Thaïlande. Je n'ai pas encore assez d'informations sur leurs achats de propriétés en Thaïlande, mais ils occupent vraiment les hôtels 4-5 étoiles là-bas.
Ce que l'on voit cependant, c'est que la majorité des touristes en RPC viennent toujours en groupe et cela limite leurs capacités à acheter des propriétés comme ils le font aux États-Unis et en Europe. Ce n’est qu’une question de temps quand un plus grand nombre d’entre eux viendront de leur propre chef et renverseront la vapeur sur une propriété de villégiature souhaitable du Royaume.
Dans notre région, non seulement les Chinois dominent les marchés immobiliers. Au Vietnam, l'assouplissement des lois immobilières et une économie florissante ont donné confiance à la diaspora vietnamienne pour envoyer de l'argent en nombre record, ajoutant de la vapeur au secteur immobilier, qui connaît maintenant un nouveau boom après être sorti de la dépression.Je peux également voir des étrangers emménager, mais dans l'ensemble, le marché immobilier vietnamien est dominé par les vietnamiens d'outre-mer. Je note également beaucoup de travaux de construction dans des endroits comme HCMC.
Mon seul espoir est que les développeurs ne construisent pas trop et qu’avec les acheteurs, ils ne créent pas une autre bulle. Singapour et Hong Kong sont sous l'emprise des mesures de refroidissement imposées par leurs gouvernements, de sorte que les marchés résidentiels sont globalement en déclin. Singapour reste un investissement de choix pour les investisseurs locaux et les fonds étrangers, compte tenu de sa note triple A et de son statut de «valeur refuge».
L'activité d'achat sur le marché de l'investissement immobilier à Singapour est prête pour un retour. Pour l'instant cependant, je vois surtout les pêcheurs de fond qui sont de retour et recherchent des aubaines dans des propriétés résidentielles haut de gamme à Singapour qui sont assez sous-évaluées par rapport à des propriétés similaires à Hong Kong, Londres et Manhattan.
Le shophouse est un segment de marché à Singapour, qui attire des investissements. C'est aussi l'un de mes favoris depuis de nombreuses années. Je les aime! Les valeurs des magasins, en particulier dans les zones centrales, ont bondi au cours des trois dernières années, aggravées par leur rareté et la demande de fonds et d'étrangers. Certaines transactions récentes par des investisseurs étrangers se sont élevées à plus de 2 700 USD par pied carré en termes de surface de plancher brute. Dans les quartiers d'affaires, les prix ont augmenté d'environ 80% au cours des 4 dernières années. Il semble que davantage de fonds étrangers et d'investisseurs privés achètent, car les habitants ont tendance à regarder davantage les rendements et, récemment, les rendements sont très bas.
Parfois aussi bas que 2-3%. Cependant, les fonds et les étrangers voient une grande valeur dans ces gemmes de propriété rares car ils achètent agressivement ces maisons, en comptant sur l'appréciation du capital. Une fois le magasin joliment rénové, il y a une bonne demande de location, car les locataires trouvent toujours ces loyers dignes de comparaison avec les centres commerciaux ou les immeubles de bureaux haut de gamme. Je pense qu'à l'avenir, davantage d'acheteurs manifesteront de l'intérêt pour ce segment immobilier. Je vois également plus de valeur dans des emplacements moins centraux qui peuvent répondre aux besoins des bureaux ainsi que du F&B dans des endroits tels que Kampong Glam.
Kampong Glam est l’un des «centres ethniques» d’une zone relativement centrale de la ville. Ses prix n'ont pas augmenté autant que les coins branchés de la ville de Chine, comme Club Street. Étant le long de la rue Victoria et de l'enclave de vente au détail exotique bien établie d'Arab Street, c'est un lieu d'investissement prometteur à avoir dans son portefeuille.
Alexander Karolik-Shlaen EMBA, économiste et investisseur immobilier, est le PDG de Panache Management - une marque de luxe et de conseil en investissement immobilier
Cet article a été publié pour la première fois dans le magazine Palace.
