L'indice de bulle immobilière mondiale UBS Q4 2019

Magazine Palace est fier d'avoir Alexander Karolik Shlaen, fondateur de Panache Management Pte Ltd, basé à Singapour, qui est impliqué dans des projets d'investissement immobilier et technologique, dans ses réflexions sur ce rapport UBS 2019 Real Estate Bubble Index. L'indice UBS Global Real Estate Bubble qui a été publié plus tôt cette année nous fournit quelques notes sur Singapour, Tokyo et Hong Kong, les seules villes asiatiques de l'indice. Les prix à Tokyo sont en hausse depuis 4 à 5 ans malgré la démographie négative du Japon qui finira par faire baisser les prix de l'immobilier. La plupart de l'afflux de population à Tokyo provient des habitants qui abandonnent les petites villes et déménagent dans cet immense centre économique.

La résilience immobilière de Singapour tient toujours

«L'indice UBS Global Real Estate Bubble place le marché du logement dans une perspective à long terme et est conçu pour suivre le risque de bulles immobilières dans les villes du monde», - UBS

De plus, les acheteurs étrangers sont très actifs dans l'immobilier résidentiel, mais certains pourraient se demander qui ils vendront leurs propriétés dans quelques années lorsqu'ils chercheront une sortie. Il est peu probable que les habitants achètent, et ils ne seront certainement pas en mesure de combler le vide qui sera créé même si une partie des investisseurs actuels ont décidé de vendre. Bien que la plupart des gens trouvent le Japon plus attrayant en tant que destination touristique et que les propriétés stratégiquement situées bénéficient d'une bonne location à partir de retours de style Airbnb.

«Au niveau mondial, l'incertitude économique l'emporte sur l'effet de la baisse des taux d'intérêt sur la demande de logements urbains», a déclaré Mark Haefele, directeur des investissements chez UBS Global Wealth Management. »

Hong Kong, comme toujours, est en haut de ce type d'indices avec une indication de propriété très positive. Mais nous devons encore voir une baisse des prix dans cette ville toujours en demande, que même les troubles sociaux sans précédent ne semblent pas affecter ses prix stratosphériques. Il faut se demander si le prix est une «bulle» ou simplement le résultat d'une demande réelle et forte de biens dans cette super ville. Et sans aucun doute, les Hongkongais paient cher pour leurs maisons. Ils auront besoin de 22 ans de travail pour acheter le même appartement dans leur ville, ce qui prendra à Singapour seulement 12 ans.

Faits du travailleur qualifié et comment il / elle devra gagner sa vie pour acheter une propriété

Cela nous amène à Singapour. Parmi les 24 villes mondiales de l'indice UBS Global Real Estate Bubble, seules quatre ont la valeur actuelle de leur propriété en dessous du coût en 2008. Ces quatre villes sont Milan, Chicago, Dubaï et Singapour. UBS indique que le prix est juste pour le marché singapourien, mais les lecteurs doivent prendre note que si les autres villes indiquées dans l'indice sont calculées au sens large de leur marché immobilier, à Singapour, environ 80% du marché est sous le gouvernement les agences contrôlent ce que l'on appelle le Housing Development Board ou HDB.

Ce qui signifie que seulement 20 pour cent du marché immobilier de Singapour est dans le marché privé. La grande majorité des Singapouriens possèdent et vivent dans HDB, tandis qu'un petit pourcentage de Singapouriens vivent dans des condos et des propriétés foncières. La majorité des condos sont loués à des étrangers, qui sont limités par la réglementation pour acheter ou louer des HDB. Ainsi, le calcul du nombre d'années nécessaires pour acheter une propriété à Singapour n'est pas entièrement correct ici, car il faut beaucoup moins d'années aux citoyens locaux pour acheter leur HDB subventionné. Compte tenu de ces points, il est assez clair que le marché privé de Singapour est bien en deçà de sa valeur réelle. Singapour se révèle maintes et maintes fois être relativement abordable à l'échelle mondiale. Mais les prix n'augmenteront pas de sitôt en raison des mesures de refroidissement rigoureuses en place. Ces mesures sont responsables de ramener les prix du marché privé en dessous de leur valeur réelle, comme nous pouvons le voir dans cette comparaison d'indices. De plus, alors que les prix à Singapour ont baissé au cours des 10 dernières années, les revenus de la population locale ont augmenté. J'estime l'appréciation régulière à moyen et long terme des prix de l'immobilier. De plus, je prévois que les taux d'intérêt seront doux pour les années à venir, ce qui pourrait accélérer l'appréciation de ce marché immobilier limité et attrayant. Lisez les autres histoires d'Alex Shlaen ici.

Chroniqueur expert de luxe - Alexander Karolik-Shlaen

À propos d'Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, est le fondateur de Panache Management Pte Ltd, basée à Singapour, qui représente les lignes de design Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa et Formitalia en Asie. Panache Management est impliquée dans des projets d'investissement dans l'immobilier et la technologie et propose des intérieurs et une conception de luxe pour l'immobilier exclusif, les jets privés et les superyachts. Shlaen est apparu dans divers médias régionaux et mondiaux et a écrit les chroniques Luxury Expert des magazines d'affaires régionaux depuis 2009. Il a également été président du jury des Asia Property Awards et est fréquemment sollicité pour participer à des forums commerciaux établis. En savoir plus sur PanacheManage.com

Un autre aperçu: Liste Sotheby’s International Realty, Singapour.

Han Huan Mei, directeur de la recherche, List Sotheby’s International Realty.

On sait que des bulles de prix se produisent de temps en temps sur la plupart des marchés immobiliers - les signes en sont notamment la hausse des prix des logements à un rythme plus rapide que la hausse des revenus, les taux d'intérêt bas, les prêts hypothécaires excessifs, la liquidité élevée et l'afflux de capitaux étrangers. fonds.Le graphique d'UBS montre que Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver et Amsterdam étaient les cinq villes les plus chères en 2018 en raison de la hausse rapide des prix résidentiels. À l’autre extrémité de l’échelle, Chicago était classée comme «sous-évaluée» tandis que Milan, Singapour et Boston étaient considérées comme «assez» valorisées. Le marché résidentiel de Singapour est un marché libre contrôlé car le gouvernement le surveille de près et interviendra pour assurer la stabilité et une croissance des prix durable. Des interventions sont nécessaires pour maintenir les prix des maisons privées sur un pied d'égalité au milieu de la liquidité élevée des fonds investissables dans le système. Invariablement, le statut de refuge sûr de Singapour en fait une destination favorable pour l'investissement immobilier. Des mesures de refroidissement telles que le resserrement du financement et l'imposition de droits de timbre plus élevés ont été assez efficaces à Singapour, mais pas dans d'autres villes comme Hong Kong et Vancouver.

«Singapour est restée dans la catégorie de la juste valeur, relativement inchangée en termes de risque de bulle. Le marché résidentiel de Singapour est un marché libre dans un environnement contrôlé, car le gouvernement le surveille de près et interviendra pour assurer la stabilité du marché et une croissance des prix durable. Des interventions sont nécessaires pour maintenir les prix des maisons privées sur un pied d'égalité au milieu de la liquidité élevée des fonds investissables dans le système. Invariablement, le statut de refuge sûr de Singapour en fait une destination favorable pour l'investissement immobilier. Des mesures de refroidissement telles que le resserrement du financement et l'imposition de droits de timbre plus élevés ont été assez efficaces à Singapour, mais pas dans d'autres villes comme Hong Kong et Vancouver. Comparativement, un marché résidentiel hors de prix pourrait faire face à des risques plus importants alors que nous sommes confrontés aux vents contraires d'une récession en raison de la guerre commerciale américano-chinoise prolongée et d'un Brexit sans accord. » - Han Huan Mei, directeur de la recherche, List Sotheby’s International Realty.

Croissance des prix UBS 2019

Alors que nous sommes confrontés aux vents contraires d'une récession due à la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine et à un Brexit sans accord, il sera plus difficile de corriger un marché résidentiel trop cher afin de rendre les maisons plus abordables.

Encadré: Que se passe-t-il dans l'APAC

L'indice UBS Global Real Estate Bubble indique: Les scores de l'indice bulle n'ont pas augmenté dans les villes de l'APAC au cours des quatre derniers trimestres. À Hong Kong, la dynamique s'est ralentie et les prix ont légèrement baissé depuis la mi-2018. Néanmoins, bien que la ville soit toujours en territoire à risque de bulle, étant donné que les prix ont doublé au cours des 10 dernières années, aucune inversion de tendance fondamentale n'est en vue. Néanmoins, une volatilité des prix plus élevée est probable au cours des prochains trimestres. Le marché du logement de Singapour, en revanche, a été remarquablement stable au cours des dernières années. Le resserrement de la réglementation s'est révélé efficace et a freiné une croissance excessive des prix. Les prix réels sont essentiellement au même niveau qu'en 2012, de sorte que la ville reste dans le territoire de la juste valeur. À Sydney, une ville qui était en territoire à risque de bulle il y a seulement deux ans, les prix plongent. Ils ont été corrigés par un nombre à deux chiffres en un an, abaissant considérablement le score de l'indice. La baisse des achats à l'étranger et le resserrement des prêts hypothécaires ont continué de réduire la demande globale. En revanche, les prix à Tokyo ont augmenté de 5% par an depuis 2014, se découplant du reste du pays. En conséquence, le marché a rejoint le groupe des villes très inabordables et la valorisation a augmenté.