Investissement immobilier à Sydney, Australie: une ventilation des tendances, des prix et du marché du foncier Down Under

Définie tout autant par sa côte sauvage du Pacifique que par son port exquis, Sydney est la ville la plus glamour d'Australie. C'est aussi le plus cher. Depuis que les prix des logements ont commencé à rebondir à la mi-2012, les valeurs résidentielles de la ville ont bondi de 67%. Malgré les discussions sur le refroidissement du marché, la croissance des prix s'est poursuivie. Les prix incontrôlables des maisons de la ville ont de nouveau augmenté en novembre 2016, portant leur croissance annuelle des prix à 13%, selon le chercheur CoreLogic.

La tendance met en garde contre une correction imminente des prix. "Tous les signes d'une bulle sont là", a déclaré David Murray, ancien PDG de la Commonwealth Bank dans une récente interview télévisée où il a souligné la surévaluation des prix des logements à Sydney et Melbourne. «Nous pensons que Sydney est surévaluée jusqu'à 40%», confirme Louis Christopher de SQM Research, une firme d'analyse de propriétés de boutique. Si aucun changement n'est apporté, comme une hausse des taux d'intérêt ou des restrictions plus strictes sur les prêts, Christopher dit que les prix pourraient continuer à augmenter jusqu'à 16% en 2017.

Cependant, tout le monde n'est pas d'accord avec cette évaluation. La Banque de réserve d'Australie a doublé son affirmation selon laquelle les prix des logements sont sous contrôle malgré les hausses récentes à Sydney et Melbourne. En moyenne à travers l'Australie, la RBA indique que «l'inflation des prix des logements» est toujours inférieure au milieu de l'année dernière lorsque les régulateurs sont intervenus et ont forcé les banques à resserrer les normes de crédit.

«Je pense que les analystes continuent de se tromper sur le marché australien», explique Ken Jacobs, un courtier spécialisé dans la vente de maisons de luxe à Sydney. «Il n'y a pas un marché, mais plutôt plusieurs marchés, et lorsque les chercheurs regroupent les informations, cela déforme les faits».

M. Jacobs dit qu'il voit actuellement la plus grande activité de vente dans le bas du marché (en dessous de 2 millions AUD ou environ 1,5 million USD) et sur le marché des appartements neufs, bien qu'une surabondance de nouveaux stocks dans le pipeline pourrait retirer un peu de chaleur de ce secteur. Pendant ce temps, les ventes dans le haut de gamme du marché sont solides, quoique quelque peu modérées, même si, dit-il, «il y a eu quelques ventes de grande valeur qui ont aidé à recalibrer le haut de gamme».

Lors d'une de ces ventes, une famille de Sydney a dépensé 57 millions de dollars australiens (environ 42,7 millions de dollars américains) pour des biens immobiliers au bord du port, ramassant trois maisons dans le prochain développement d'Opera Residences, dont un penthouse de 26 millions de dollars australiens (environ 19,5 millions de dollars américains) et deux sous -des menuiseries au prix de 14,9 millions AUD (environ 11,2 millions USD) et 16 millions AUD (environ 12 millions USD). Situées à Bennelong Point, l'une des enclaves les plus fermées de la ville, les résidences de l'Opéra comprennent 104 unités, la plupart avec une vue imprenable sur l'opéra, le pont et le port. Les prix commencent à environ 1,66 million AUD (environ 1,25 million USD) pour une unité d'une chambre.

En ce qui concerne les maisons individuelles, les quartiers les plus exclusifs de Sydney sont les banlieues orientales comme Point Piper, Elizabeth Bay, Mosman et Hunters Hill sur la Côte-Nord, où les demeures se vendent souvent pour plus de 13,3 millions de dollars australiens (environ 10 millions de dollars américains). La majorité des acheteurs achètent ici une résidence principale. Et tandis que Jacobs a vendu plusieurs maisons de trophées à des acheteurs chinois (un manoir Point Piper a récemment vendu plus de 60 millions AUD ou environ 45 millions USD à une famille milliardaire de Chine), il dit généralement que les acheteurs étrangers sont les plus actifs dans le nouveau - marché de la construction. (L'Australian Foreign Investment Review Board autorise la vente de 50% de tout nouveau développement à des non-résidents).

Historiquement, les condos dans le quartier central des affaires (CBD) se sont bien vendus, mais le développement se déplace désormais vers de nouveaux quartiers comme Waterloo et Eastlakes, qui offrent un accès facile à l'aéroport, aux plages du sud et à l'Université de New South Wales. Parramatta a également bénéficié d'investissements publics dans les infrastructures et d'un afflux de jeunes professionnels.

«La population de Parramatta devrait augmenter de 24% d'ici 2036», explique Julian Sedgwick, responsable mondial des ventes et du marketing chez Crown Group, l'un des développeurs les plus prolifiques de Sydney. «Des dizaines d'entreprises de haut niveau déplacent leurs effectifs vers Parramatta et créent des postes de direction traditionnellement situés dans le CBD». Les dirigeants ne veulent pas se contenter d'appartements moyens, dit Sedgwick, et par conséquent, il y a une demande croissante d'appartements de haute qualité avec des installations de style complexe. Son entreprise développe actuellement Infinity, un immeuble en copropriété à usage mixte à Parramatta qui comprend des jardins paysagers sur le toit, des zones de divertissement isolées et un salon Sky.

Iwan Sunito, fondateur de Crown Group, développe des projets à Sydney depuis la fin des années 1990. Il estime que l'emplacement reste le facteur le plus crucial pour les acheteurs, et tous ses projets sont situés à proximité des transports en commun, des centres commerciaux, des bureaux et des écoles. Cependant, dit-il, de plus en plus d'acheteurs se concentrent également sur la durabilité économique d'un projet, ce qui signifie «une conception simple, innovante et fonctionnelle».

«Nous accordons une attention particulière à la lumière naturelle et à l'espace public lors de la conception. Nous accordons également une grande importance à la manière de faire bénéficier le public et de répondre aux besoins futurs de la région », dit-il.L'Infinity, par exemple, présente une forme en boucle avec un vide dans la façade orientée au nord qui permettra à la lumière naturelle de pénétrer une place centrale paysagée et des balcons d'appartements. Au niveau de la rue, une variété de cafés, bars, restaurants et commerces de détail couvrira le périmètre du bâtiment.

Les nouveaux développements dans les quartiers émergents continueront sans aucun doute à redéfinir le mode de vie urbain de Sydney. Julian Sedgwick pense que les fondamentaux solides de la ville resteront attractifs pour les acheteurs. «Sydney offre un investissement sûr pour les acheteurs avec une infrastructure solide, une croissance régulière des prix résidentiels, un bon emploi et, surtout, une stabilité politique», dit-il.

Pour l'avenir, Shane Oliver, économiste en chef d'AMP Capital, prévoit que les prix à Sydney augmenteront d'environ 10% en 2017. «Les baisses de prix à l'échelle nationale sont peu probables jusqu'à ce que la RBA recommence à augmenter les taux d'intérêt, ce qui est peu probable avant 2018», dit-il. Ken Jacobs est d'accord. "À moins qu'il n'y ait un problème ou un événement spécifique qui effraie le marché, je pense que 2017 sera relativement stable en termes de croissance".

Sur le marché

Bulwarra, Hunter’s Hill

Construit à l'origine en 1877, ce domaine au bord de la rivière a été rénové pour devenir une retraite contemporaine et respectueuse de l'environnement. La propriété comprend cinq chambres et quatre salles de bains sur 6 689 pieds carrés d'espace de vie intérieur et extérieur et dispose de plafonds spectaculaires à double hauteur, de parquet en chêne, d'un pavillon de piscine, d'un court de tennis, d'une maison d'hôtes et d'un garage pour quatre voitures. Situé à Hunters Hill, à neuf kilomètres du CBD de Sydney.

PRIX: Sur demande, CONTACT: www.kenjacobs.com.au

Infinity, Green Square

Conçu par l'architecte Koichi Takada, ce futur développement à usage mixte de 20 étages comprend des studios aux appartements de trois chambres et des unités de terrasse de jardin, chacune avec du verre du sol au plafond. Les installations comprennent des jardins paysagers sur le toit, un salon ciel, une piscine à débordement et un auditorium de performance. Situé à Green Square avec un accès facile à l'aéroport, au CBD et au Centennial Park. Il reste un penthouse de trois chambres.

PRIX: 3,4 millions AUD (environ 5,5 millions USD), CONTACT: www.infinitybycrowngroup.com.au

Cet article a été publié pour la première fois dans le cadre du rapport spécial sur le Palais 18