Brexit Effect: Future Of London Real Estate
Dans les heures et les jours qui ont suivi le référendum britannique, au cours duquel 51,9% des électeurs ont choisi de quitter l'Union européenne, une grande partie du pays a été choquée. La campagne a été amère et viscérale, stimulée par une rhétorique incitative autour de l'immigration britannique, de l'économie et de l'élite bureaucratique, mais beaucoup en Grande-Bretagne et à l'étranger ne s'attendaient pas à ce que le vote de congé l'emporte.
Alors que le monde était aux prises avec les résultats, les marchés ont réagi à une échelle sans précédent depuis la crise financière. La livre a chuté au plus bas depuis 1985, les actions asiatiques ont chuté et quelques jours plus tard, la nouvelle a annoncé que Standard & Poor’s avait privé la Grande-Bretagne de sa cote de crédit triple-A. Le vote a préparé la nation à des discussions amères sur le divorce à venir, et, comme il n'y a pas de précédent pour un pays quittant le bloc commercial de l'UE à 28 États membres, l'incertitude règne sur la façon dont le Royaume-Uni négociera sa nouvelle position au sein du paysage économique.
South Quay Plaza
Cette incertitude a déjà affecté le marché immobilier, notamment à Londres où certains acheteurs se retirent des achats, inquiets pour l’avenir de la ville. Avant le vote, le Trésor britannique a averti que les prix de l'immobilier résidentiel seraient jusqu'à 18% inférieurs si le pays votait pour le départ. Howard Archer, économiste en chef pour l'Europe et le Royaume-Uni chez IHS Economics, a déclaré que l'activité sur le marché du logement et les prix couraient «un risque très sérieux de ralentissement prolongé et marqué suite à la décision du Royaume-Uni de quitter» l'Union européenne. Il prévoit que les prix des maisons pourraient chuter de 5% au deuxième semestre 2016 et de 5% supplémentaires en 2017.
"Le vote en faveur du Brexit va générer une période d'incertitude renouvelée sur le premier marché résidentiel de Londres", a déclaré Liam Bailey, directeur mondial de la recherche chez Knight Frank à Londres. «Certaines demandes, en particulier de la part des investisseurs, seront retardées et dans certains cas réorientées».
Terrasse de l'étage des résidents de South Quay Plaza
Le Brexit présente une incertitude renouvelée à la suite d'une série d'événements qui ont déjà ralenti le marché immobilier de Londres. De 2009 à 2014, Londres a fait à plusieurs reprises la une des ventes record de superbes hôtels particuliers à de riches acheteurs de Russie, du Moyen-Orient et d'Asie, beaucoup d'entre eux dans les quartiers centraux de la ville, les soi-disant `` codes postaux dorés '' qui incluent Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair et Holland Park. Cependant, depuis 2014, le marché a ralenti.
Certains des vents contraires sont venus sous forme de taxes. Un nouveau taux de droit de timbre, introduit en décembre 2014, impose 10% sur les propriétés d'une valeur supérieure à 925 000 GBP (1,3 million de dollars) et 12% sur celles de plus de 1,5 million de GBP (2,5 millions de dollars). Depuis avril de cette année, les acheteurs de résidences secondaires et de propriétés à louer doivent payer une autre taxe; une surtaxe de 3% sur le droit de timbre destinée à niveler le terrain entre investisseurs et primo-accédants.
L'effet des nouveaux taux de droits de timbre se faisait déjà sentir sur le marché, avec beaucoup moins de transactions enregistrées dans la fourchette de 2 millions de dollars et plus. Ensuite, la campagne Brexit a donné aux acheteurs et aux vendeurs une pause supplémentaire. «Les acheteurs et les vendeurs ont reporté leurs décisions en raison de la perspective d'entrer sur un territoire économique et politique inconnu», explique Tom Bill, responsable de la recherche résidentielle à Londres chez Knight Frank. Selon les données de Knight Frank, la demande est restée modérée en mai 2016, même pour les propriétés où les prix demandés avaient chuté de 10% ou plus.
Vue du coin de South Quay Plaza
Dans une ville qui tire d'importants investissements des marchés internationaux, les bouleversements politiques locaux ne sont qu'une partie du puzzle. Au cours de l'année écoulée, les principaux investisseurs étrangers dans l'immobilier britannique ont été frappés par leurs propres revers: les bas prix du pétrole au Moyen-Orient, les problèmes de change en Russie, une récession au Brésil et les turbulences boursières en Chine, qui ont tous contribué à peu transactions haut de gamme. En 2014, les investisseurs du Moyen-Orient représentaient 15% des principaux acheteurs du centre de Londres; en 2015, ils représentaient 4%.
Selon Yolande Barnes, responsable de la recherche mondiale chez Savills, la campagne du Brexit est devenue une excuse pratique pour un ralentissement du marché déjà en cours. Les chiffres de Savills montrent que les prix dans le centre de Londres ont baissé de 6% en 2015 et que le volume des transactions a diminué jusqu'à 40%. «Le Brexit a été une très bonne excuse pour que les gens ne fassent rien sur un marché où les gens n’auraient rien fait de toute façon», dit Barnes.
Néanmoins, le résultat inattendu du référendum a ajouté un autre obstacle plus important à un marché qui était encore en train de s'adapter aux droits de timbre et aux facteurs géopolitiques mondiaux. «Le premier marché immobilier londonien bénéficierait de quelque chose qui semble peu probable à court terme: six mois sans incident», déclare Tom Bill de Knight Frank.
Cependant, pour certains investisseurs étrangers, la crise actuelle représente une opportunité. Les acheteurs obtiendront une valeur accrue en achetant des propriétés à Londres en raison de la dépréciation de la livre sterling, explique Peter Wetherell, un courtier basé à Mayfair. "Pour les acheteurs étrangers, cette baisse importante et spectaculaire de la valeur de la livre sterling compensera efficacement les droits de timbre et les ajustements fiscaux et fera de l'immobilier londonien un investissement lucratif pour les investisseurs étrangers suffisamment audacieux pour faire le saut malgré l'incertitude du marché".
Vue depuis un pont Tower - Chambre principale
Pour beaucoup de ceux qui croient en la résilience à long terme de Londres, les perturbations actuelles du marché ne modifient pas l’attractivité globale de la ville, en particulier en tant que refuge pour la préservation de la richesse. Les recherches de Knight Frank montrent qu'au cours de la dernière décennie, la ville a attiré plus du double de personnes à valeur nette élevée des marchés émergents (114 000) que les États-Unis et l'Australie réunis (42 000 et 22 000 respectivement). Les investisseurs sont attirés par la sécurité de la ville, de bonnes écoles, un environnement vert et un fuseau horaire central, des facteurs qui ne devraient pas changer à la suite du vote du Brexit.
La ville investit également activement dans l'avenir. Un examen plus large du marché immobilier révèle également que, bien que la demande de propriétés Prime Central London ait diminué ces dernières années, il y a eu une augmentation de l'intérêt autour du Grand Londres, où les programmes de régénération et les projets de connectivité et d'infrastructure renouvelés modifient le paysage du luxe vivant.
"Comme les codes postaux dorés de Londres sont devenus moins abordables après la crise financière, les acheteurs ont de plus en plus recherché une meilleure valeur plus loin", explique Tom Bill. Bien qu'ils recherchent une meilleure valeur, ils veulent toujours des «spécifications et des installations de premier ordre», ce qui signifie qu'il y a une attention croissante sur la qualité des programmes plutôt que le désir d'être dans un domaine spécifique.
Les développeurs ont exploité cette demande, et cela augmente le niveau global de qualité des développements de nouvelles constructions, qui intègrent de plus en plus des packages d'agrément, des services, des composantes commerciales et culturelles. Bien que de telles expériences d'urbanisme et de création de lieux soient courantes dans des villes comme Miami, Hong Kong ou Singapour, elles sont un phénomène relativement nouveau à Londres.
Southbank, l'un des premiers domaines à être revitalisé, n'était pas auparavant sur la carte pour les investisseurs fortunés, mais a connu un taux de croissance plus rapide par rapport à d'autres quartiers privilégiés et sert d'exemple de la façon dont de nouveaux marchés peuvent mûrir, explique Tom Bill.
Extérieur d'un pont Tower
En plus de The Shard (le plus haut bâtiment d'Europe occidentale), le quartier est le site de More London, planifié par Foster + Partners, et One Tower Bridge, un projet de Berkeley Homes qui combine des résidences de luxe avec des magasins, des restaurants, des piétons allées et un parc riverain animé. Outre ses offres culturelles, The Ivy, une brasserie populaire de Londres, a récemment annoncé son intention d'ouvrir un rez-de-chaussée à One Tower Bridge, et le London Theatre occupera bientôt le théâtre englouti de 900 places du développement. Le programme lui-même intègre un espace important pour la vie en plein air, également une nouveauté pour Londres. «Ce qui est vraiment spécial dans ce projet, c'est la quantité d'espace dynamique sur la terrasse et le toit, ainsi que les cuisines extérieures, les bains à remous et les belvédères», explique Murray Levinson, un partenaire de Squire & Partners qui a conçu le projet.
Du haut du Tower Penthouse, qui comprend une terrasse sur le toit et un bain à remous, vous pouvez voir à travers la Tamise jusqu'à la ville de Londres, le Tower Bridge, la Tour de Londres et au-delà. Les bâtiments de faible hauteur, situés face à la rivière, disposent de portes coulissantes en verre qui s'ouvrent sur de larges terrasses avec vue sur l'hôtel de ville et le Tower Bridge. Les vues ont été un argument de vente fort pour le projet, qui est actuellement vendu à 90%. La qualité de la construction (les intérieurs comportent des menuiseries artisanales, des plans de travail en marbre poli, des appareils Miele et des systèmes domotiques), a également été un attrait, tout comme le pack d'équipements: un service de conciergerie 24h / 24 de Harrods Estates, une salle de sport, un spa et une piscine intérieure sont inclus. Il reste environ 23 unités, dont certains penthouses. Ceux-ci coûtent environ 3 900 $ le pied carré.
Le concept à usage mixte prolifère également dans le Grand Londres avec des projets tels que Nine Elms qui devrait inclure 20 000 nouvelles maisons, et plus à l'ouest, White City, qui est le site d'une refonte de 10 milliards de dollars qui vise à transformer la zone d'un point dur, paysage largement commercial dans un quartier animé avec 5000 nouvelles maisons, magasins et un centre de bureaux pour les entreprises liées aux médias. Dans le cadre de la relance, le développeur londonien Stanhope convertit l'ancien siège de la BBC en résidences de luxe.
À l'est, de hautes tours se multiplient également dans une ville qui était autrefois définie par un urbanisme à petite échelle plus uniforme. À Canary Wharf, Herzog & de Meuron a conçu une nouvelle tour surnommée le Rolling Pin en raison de sa grande forme cylindrique, et Foster + Partners a conçu South Quay Plaza, le plus haut projet résidentiel actuellement en construction dans l'UE.
Vue sur la terrasse triplex du pont One Tower
Port historiquement occupé et, plus récemment, site d'un quartier financier en plein essor, Canary Wharf devient également un lieu de vie de plus en plus convoité. Les attentes de croissance future sont renforcées par l'arrivée de la nouvelle ligne Crossrail, prévue pour 2018, ce qui réduira considérablement les temps de trajet vers le centre de Londres. Aujourd'hui, la zone semble encore largement constituée d'entreprises, mais les développeurs ont l'intention de mélanger les programmes résidentiels et commerciaux avec une connectivité accrue à mesure que la communauté mûrit.
«Canary Wharf devient de plus en plus polyvalent et atteindra une population de 200 000 habitants», explique Harry Lewis, directeur général de Berkeley Homes qui développe South Quay Plaza. «Les rendements locatifs sont plus élevés ici, et l'arrivée du Crossrail va changer la donne.»
South Quay Plaza est situé sur le front de mer juste en face du CBD et bien que de nombreux bâtiments adjacents soient construits jusqu'au bord du littoral, Grant Brooker, chef de studio chez Foster + Partners, a voulu aborder le site différemment."Il est important de laisser passer la lumière du jour", dit-il, expliquant qu'en biaisant les tours en forme de cube, qui ont une empreinte relativement petite (plus de 64% du site ne sera pas développé), il a pu créer beaucoup plus d'expositions. «Le bâtiment n'a pas de face arrière», dit-il. "Chaque unité a une façade fantastique".
L'équipe de Brooker utilise également sa vaste expérience dans la conception de bâtiments à l'international pour créer un programme complet d'équipements, qui comprend un club de santé, un spa et une piscine de 20 mètres, et un salon club pour résidents qui s'étend sur tout le 56e étage et comprend un bar, une salle de projection et une grande terrasse. «Le type d'agrément requis pour qu'un bâtiment fonctionne vraiment manquait dans les développements antérieurs à Londres», explique Brooker.
Prévu pour une occupation à partir de 2020, South Quay Plaza comprendra 888 unités réparties dans les tours de 36 et 68 étages, allant des studios aux résidences de trois chambres et aux penthouses. Jusqu'à présent, Berkeley Homes a publié 350 unités avec des prix à partir de 990 000 $. À ce jour, la moitié de ces unités ont été vendues et la demande en Asie est forte: 50% des acheteurs internationaux du projet viennent de Chine.
Adam Challis, directeur de la recherche résidentielle chez Jones Lang LaSalle, explique que les programmes de régénération tels que Canary Wharf sont particulièrement populaires auprès des acheteurs asiatiques car ils comprennent le potentiel d'investissement à long terme. «Ils le comprennent parce qu'ils l'ont vu se produire dans leur propre pays», dit-il. Challis a également noté un changement global d'attitude des acheteurs ces dernières années, dans lequel les investisseurs ont une vision à long terme, examinent attentivement les programmes, les programmes et les quartiers et abordent la décision comme un investissement à Londres dans son ensemble.
Le temps nous dira comment la Grande-Bretagne parvient à négocier sa sortie de l'Union européenne et comment Londres se rendra à la suite des changements. Beaucoup dépendra des implications durables du Brexit pour les entreprises britanniques, en particulier celles de l’énorme secteur financier du pays. Avant le référendum, la population de Londres devrait augmenter de 100 000 personnes par an au cours de la prochaine décennie et l'offre de logements était à la traîne. Pour ceux qui croient en l’avenir et au potentiel de croissance de la ville, le moment est peut-être venu de franchir le pas.
Cet article a été publié pour la première fois dans Palace Magazine.
