1962 Ferrari 250 GTO

En termes de mouvements d'argent, l'art arrive en tête de liste pour 2019. Portrait d'un artiste (Pool avec deux personnages) de David Hockney a été vendu par Christie’s pour 90 millions de dollars américains, le travail le plus cher d'un artiste vivant. Les voitures classiques étaient également en action avec la Ferrari 250 GTO de 1962 de RM Sotheby's, adjugée 48,4 millions de dollars, la voiture la plus chère vendue aux enchères. Une Rolex Daytona «Unicorn» de 1970 a été vendue par Phillips avec Bacs & Russo pour 5,9 millions de dollars américains, la montre la plus chère vendue aux enchères en 2018. Ces nouveaux records alléchants fournissent des indications générales sur l'endroit où les particuliers fortunés mettent leur argent mais peignent-ils vraiment une image précise? OFFWHITEBLOG a rencontré Lord Andrew Hay, le chef de la division Richesse de Knight Frank pour une discussion franche sur les articles les plus vendus au monde.

OFFWHITEBLOG Exclusive: The Big Money Conversation avec Lord Andrew Hay de Global Head Knight Frank Residential

Malgré le ralentissement de 2018, avec un prix préférentiel moyen de 4251 $ US par pied carré (45760 $ US par mètre carré), Hong Kong conserve sa position de marché des grandes villes le plus cher du monde. Et à mesure que les acheteurs deviennent de plus en plus globaux et beaucoup plus transitoires, ils s'attendent à un soutien de style de vie semblable aux services trouvés dans les hôtels cinq étoiles dans des «villes de style de vie» comme Londres, New York, Hong Kong et Singapour, à la recherche de prime, super-prime développements ultra-prime dans ces «villes de style de vie». Lord Andrew Hay, de Knight Frank, parle de la valeur d'investissement de l'immobilier, de l'art, des voitures classiques et, bien sûr, du nouvel actif croissant, les montres.

Lord Andrew Hay, responsable mondial, Knight Frank Residential

Basé sur l'étrange confluence d'avoir des dirigeants mondiaux imprévisibles, le Brexit à l'horizon et la guerre commerciale, ainsi que la bulle de la dette chinoise qui se profile, comment cela influence-t-il le marché immobilier? Certains pays ont carrément interdit aux investisseurs chinois d'acheter des propriétés locales. Le marché immobilier est-il en train de culminer?

Je suis totalement convaincu que la propriété restera un atout sûr, ne serait-ce que parce qu’elle est réelle, existe et peut produire un rendement, mais il y a certainement des répercussions sur les marchés en fonction d’une nationalité. C’est un mélange de demande intérieure et de demande mondiale, et si vous mettez tous vos œufs dans le panier de la Chine, cela ne fonctionnera pas. Notre travail en tant qu'agents est d'avoir un réseau mondial afin que nos clients aient accès à des acheteurs du monde entier. Rien qu'à Londres, nous avons traité avec plus de 70 nationalités l'année dernière, là-bas, le marché russe s'est asséché presque du jour au lendemain, mais nous avions encore 69 nationalités pour combler les lacunes de la demande, c'est un marché beaucoup plus sain. L'abordabilité est bien sûr très importante et même des villes comme New York se refroidissent, pas de façon spectaculaire, car la demande dans le monde reste élevée. Je ne vois pas un moment critique singulier qui affecte cela. Peut-être qu'une guerre commerciale pourrait le faire, mais le fait est que ce n'est dans l'intérêt de personne au-delà de la rhétorique. Je crois que les gouvernements doivent se pencher sur l'abordabilité et construire plus de maisons.

111 West 57th Street New York. New York affiche toujours des primes respectables même avec des conditions mondiales plus lentes

Avec le resserrement des contrôles des capitaux en Chine, pensez-vous que cela affectera négativement la demande mondiale?

Cela a certainement un impact, mais il existe d'autres marchés, ce que nous avons remarqué avec nos recherches, c'est qu'ils n'ont pas encore trouvé le bon équilibre, combien de capital est conservé en Chine et combien est dépensé à l'extérieur. Il semble qu'ils aient fermé les portes trop étroitement et donc vous obtenez une énorme inflation immobilière dans des endroits comme Shanghai et Guangzhou qui ont augmenté de 28% à 36% et c'est insoutenable et une véritable inquiétude. Alors ils le détendent mais il reste trop d’argent et referment les portes. La Chine n'a pas encore l'équilibre, elle a un énorme problème d'accessibilité. Au Royaume-Uni, le rapport entre le prix moyen des maisons et le salaire est de 14. En Chine, c'est 36. C'est insoutenable et ils doivent y faire face.

Pensez-vous que la réduction du coût de la propriété est quelque chose que les gouvernements devraient assumer ou les promoteurs privés?

Je pense que les gouvernements doivent aider. Ce n'est pas aidé par les coûts de construction massifs à l'échelle mondiale, mais ils peuvent le faire avec des allégements fiscaux et du financement. Malheureusement, ce qui s'est passé depuis la crise financière mondiale, c'est que de nombreuses banques traditionnelles se sont retirées du financement de la promotion immobilière et, par conséquent, le modèle de financement n'a pas été réinventé ou modifié, cela ne fonctionne pas pour le moment.

L'emplacement ainsi que les équipements haut de gamme ont pris en compte la valeur de nombreux développements immobiliers super-prime

En parlant de modèles de financement, Singapour a lancé ce programme où le logement public est devenu un quasi-atout, pensez-vous que c'est durable?

Je pense que c'est un modèle vraiment intéressant et il a commencé à être étudié dans le monde entier. Cette chose «à construire pour louer» et à plusieurs logements est quelque chose que les experts estiment devenir la prochaine classe d'actifs au cours de la prochaine décennie. Ce serait une percée potentielle pour l'abordabilité.

Dans le contexte de Singapour, il y a deux côtés de l'argument ici - l'un est qu'à la fin du bail de 99 ans, la valeur est nulle L'autre est l'espoir qu'un gouvernement qui veut rester au pouvoir ne permettrait pas que cela se produise .Le truc, c'est que vous ne pouvez pas prendre de décisions d'investissement avec les meilleurs espoirs. En termes d'actifs, les logements sociaux de Singapour ont-ils la propriété d'être des biens?

Je pense que oui. Singapour est l'un des meilleurs endroits au monde pour vivre et faire des affaires. L'immobilier est rare, en tant que classe d'actifs, il va réussir. Je crois que le gouvernement ajustera les choses lorsqu'une propriété atteindra la marque de 50 ou 60 ans de son bail de 99 ans.

les prix des propriétés de Sentosa Cove tombent à un niveau record, une unité de copropriété d'un développement appelé Seascape sur l'île de villégiature a récemment été vendue avec une perte de 50%.

Sentosa Cove, traditionnellement l'un des premiers quartiers de Singapour, a subi une raclée, en baisse de 26% en valeur, cela se répercutera-t-il sur le reste du marché?

Cela affectera certainement le sentiment, mais je me demande à quoi cela ressemblera sur une période de 10 ans. À Londres, les gens sont dans un tumulte sur la façon dont le marché a chuté de 15%, mais le fait est qu'il a augmenté de 80% depuis 2010, ils ont donc encore 65% d'avance. Les gens sont à très court terme maintenant, alors qu'ils ont vraiment besoin d'avoir une vision à long terme. C'est la même chose avec les marchés boursiers mondiaux, vous devriez regarder à long terme car tous ces marchés se redressent et l'immobilier est plus robuste que la plupart.

En termes de valeurs immobilières au Royaume-Uni, y aura-t-il une différence que ce soit un Brexit dur ou doux?

Je pense qu'il y a plusieurs réponses à cette question, que ce soit le marché commercial ou résidentiel. Je pense que le marché résidentiel se porte incroyablement bien, étant tiré par la valeur de la livre sterling. Ce qui semble se produire, c'est que, collectivement, les gens prennent un seul ensemble de décisions, mais en privé, ces mêmes PDG et présidents font quelque chose en privé. Les volumes immobiliers sont donc en baisse de 30% sur incertitude. Brexit doux, le marché va rebondir et avant cela, les gens peuvent voir des opportunités de prise de bénéfices là où les valeurs ou les devises sont au plus bas et ils profitent de ces opportunités. Il y a beaucoup de gens qui attendent ça. Un Brexit dur sera vraiment difficile, commercialement, beaucoup de sociétés se réorienteront.

Lord Andrew Hay photographié par John Wright

J'ai reçu de nombreux courriels au sujet de transactions immobilières résidentielles record en cours au Royaume-Uni, d'où viennent tous ces acheteurs? Ce ne sont pas des locaux, n'est-ce pas?

C'est extraordinaire. Je fais cela depuis 37 ans, mais au cours des deux derniers mois, je n'ai jamais vu autant d'offres super prime se dérouler dans le monde. Il semble que dans le monde, les super riches du monde investissent massivement dans l'immobilier. À Londres, au sommet du marché, c'est assez fort. C’est un endroit sûr où vivre et un excellent endroit pour étudier. C’est le marché intermédiaire qui le trouve un peu difficile.

Existe-t-il des données selon lesquelles des particuliers à valeur nette élevée investissent dans des biens immobiliers à l'exclusion d'autres catégories d'actifs, car il s'agit d'un actif plus sûr?

Je ne sais pas mais une chose est sûre, il y a moins de garder de l’argent à la banque parce que les taux d’intérêt sont si bas. Cela a été un énorme changement au cours des 10 dernières années, couplé à un assouplissement quantitatif et à l'impression de l'argent à gauche et à droite, il y a un ensemble de circonstances que nous n'avons jamais vues auparavant. Il y a beaucoup d’argent en circulation. Les fonds qui ne se concentraient auparavant que sur les propriétés commerciales se tournent désormais vers les propriétés résidentielles, ce qui représente un autre changement énorme. À l'heure actuelle, un nombre croissant de fonds se lancent également dans des classes d'actifs alternatives.

Les valeurs immobilières de Sydney sont montées dans le top 8 mondial

Compte tenu de l'exubérance du marché des montres de luxe, pourquoi n'ont-ils pas atteint une stature similaire à l'art et aux voitures classiques?

Basé sur un certain nombre de choses - l'offre et la demande? Les gens possèdent des voitures pour un certain nombre de raisons, certaines choses qui remontent comme le modèle de course Aston Martins par exemple, sont produites en séries de moins de 10 exemplaires, donc c'est un marché vraiment limité. Il y a la fierté de la propriété, mais ils sont aussi très amusants, les propriétaires vont au festival de vitesse de Goodwood en Angleterre et il y a aussi des gars qui courent ces voitures classiques de 20 à 30 millions de dollars sur la piste avec toute la passion et l'adrénaline, tout ce qui se passe dans le mélange. Cela dit, les voitures classiques n'ont pas encore atteint le sommet. Quand on y pense, les Chinois sont entrés dans le marché du vin et ils ne sont pas entrés dans le marché des voitures classiques. Quand ils le feront, nous verrons certainement des pics dans l'industrie pour les modèles vraiment exclusifs.

Salvator Mundi

Paul Newman Daytonas a accumulé des valeurs folles et de l'art encore plus, je fais référence au Salvatore Mundi, est-ce quelque chose qui est emblématique de la façon dont les passions dépassent l'objectivité logique?

Dans une certaine mesure, oui. Je pense que le monde de l'art est très intéressant, ce sont toutes des pièces complètement uniques. Ce n'est pas un marché réglementé qui est, je pense, intéressant. Il est également incroyablement mobile, donc je pense que cela apporte sans aucun doute une dimension complètement unique. Mais sur le marché de l'art, les goûts changent aussi très rapidement, plus encore que les montres. Les grandes marques horlogères ont toujours été géniales et les grandes marques de voitures classiques ont toujours été géniales. Mais les grands maîtres vont et viennent, certains tombent même du radar. Avec le marché de l'art, il faut une grande expertise.

En parlant d'expertise, j'ai fait valoir que pour une montre, vous pouvez retracer sa date de fabrication et quand elle a quitté l'usine, mais avec quelque chose comme la dernière découverte de Leonardo, c'est un peu discutable car il y a des experts qui peuvent souligner raisons pour lesquelles le travail est très probablement exécuté par l'un des apprentis de Léonard de Vinci plutôt que par Da Vinci lui-même. Certains critiques soulignent même des détails manquants dans une œuvre typique de Leonardo Da Vinci, alors comment l'investisseur prend-il une décision éclairée sur une œuvre d'art qui n'a pas vraiment vérifié l'authenticité comme le fait une montre?

Ce n'est pas aussi précis que la provenance d'une montre, bien sûr, mais je pense qu'il existe un certain nombre d'approches éprouvées pour authentifier une œuvre d'art.Un de mes grands amis, Philip Mold dirige un programme appelé Fake ou Fortune et les gens lui envoient des photos de Rembrandt ou Picasso avec les dates, etc. . Vous devez vraiment savoir ce que vous faites sur le marché de l'art.

Rolex Paul Newman Daytona

Paul Newman avec sa femme, Joanne, portant sa Rolex Daytona

Veuillez vous adonner à un point de vue cynique pendant un moment, les évaluateurs eux-mêmes, étant si étroitement associés à une pièce, n'ont-ils pas intrinsèquement besoin de dire «oui, c'est authentique»?

Je pense que quoi que ce soit, ils sont vraiment robustes dans leur examen. Ils peuvent faire des erreurs à coup sûr, mais ils sont encore plus fermés dans leur processus de réflexion qu’ils ne le sont. En fait, ils refusent plus de choses qu'ils ne donnent leur approbation. Mais tout ne passe pas par ce processus rigoureux.

Ils ont épuisé le Hibiki 17 au Japon, voyez-vous des whiskies dans la même direction?

[Rires] Je connais une bouteille qui vient de se vendre pour 850 000 GBP (bouteille de Macallan). Cela dit, je suis partisan, les whiskies des îles sont les meilleurs, mais leur suprématie est contestée partout dans le monde maintenant avec autant de producteurs internationaux. Cela semble autonome. [Rires] Le Gin arrive à Londres, c'est sûr, il y a plus d'une centaine de gins différents dans un bar et beaucoup de producteurs locaux, donc je ne sais pas si c'est une tendance qui perdurera.

Le changement climatique va-t-il affecter la valeur des propriétés de whisky de quelqu'un?

Je pense que le changement climatique va affecter le vin avant de toucher le whisky. Les whiskies sont produits dans des climats plus tempérés mais le vin est beaucoup plus sensible. La lumière du soleil et la température peuvent altérer les propriétés du vin de façon plus spectaculaire que le whisky. En fait, certains des grands producteurs de champagne français ont acheté des terres en Angleterre pour le pire scénario climatique.

Quand il s'agit d'objets de collection comme l'art et les voitures classiques, il y a beaucoup de passion, comment peut-on rester objectif lors de la sélection d'un article dans lequel investir?

Dans une certaine mesure, le débutant qui a juste eu un grand événement de changement de richesse dans sa vie, je les ai vus entrer avec enthousiasme sur le marché mais ils ne sont pas tout à fait astucieux dans la qualité qu'ils achètent mais rapidement à travers leurs erreurs, ils deviennent rapidement compétents et certains même aussi bien informés que les experts. Certains collectionneurs de voitures classiques ont des connaissances extraordinaires et finissent par contrôler le marché lorsqu'ils sont combinés à leur énorme pouvoir d'achat. Cette soif de connaissance est animée par la passion. Pour être bon dans tout, il faut avoir de la passion.

Quelle est votre opinion sur la débâcle de Banksy quand son travail a été automatiquement déchiqueté au dernier coup de marteau?

Je pense que cela a augmenté la valeur de son travail. C'est une extraordinaire coïncidence ce qui s'est passé. Le monde de l'art est drôle, mais à quel point est-il bien réglementé? Cela le rend très intéressant et très difficile.

Il y avait des articles par Vice et Vox montrant que les maisons d'art et les galeries du monde entier se sont entendues pour augmenter la valeur de certaines œuvres d'art dans le monde. Si tel est le cas, cela en fait-il toujours un atout sûr, comme l'affirme le Knight Frank Wealth Report?

Eh bien… quels marchés pensez-vous ne sont pas manipulés? Il y a beaucoup de choses que les joueurs peuvent faire pour influencer un marché en leur faveur. Vous devez donc soit demander conseil à un expert, soit devenir expert vous-même.

Les villes fantômes de la Chine sont souvent citées comme exemples de gros fonds provenant de la construction de méga-infrastructures pour une demande inexistante.

En 2016, Forbes a écrit un article sur la façon dont la bulle de la dette chinoise est prête à éclater à tout moment, d'autres disent qu'elle ne va pas éclater parce que le Parti communiste ne le permettrait pas. quelles sont vos opinions a ce sujet?

Je suis d'accord que le Parti communiste devrait le gérer et ils se sont avérés très bons pour gérer les choses. C'est la même raison pour laquelle je suis sûr qu'il n'y aura pas de guerre commerciale parce qu'ils ne peuvent tout simplement pas se permettre d'en avoir une. Ils vont tout régler.

Quelle est votre opinion, en fonction des conditions actuelles du marché, quelle sera la nouvelle norme?

La croissance ralentit et se normalise. New York ralentit, Londres ralentit. Hong Kong a ralenti. Singapour a repris et ralenti à nouveau. Ce sont des cycles normaux. Paris a repris mais à un rythme faible. Berlin a l'air incroyablement sûr et bizarrement, c'est le nouveau refuge de l'Europe. Il n'y a rien de trop dramatique même si les médias australiens parlent de chutes de valeurs comme la fin du monde. Historiquement, la propriété australienne a énormément augmenté, Sydney n'était même pas dans les 20 premières villes du monde il y a dix ans et maintenant, elle est dans le top 8 même avec une baisse de 10%.

Alors que les pays tendent vers des tendances nationalistes, le resserrement des contrôles des capitaux se poursuivra-t-il, ce qui affectera alors le marché immobilier mondial?

Oui définitivement. C'est ce qui rend difficile pour un investisseur ou un agent ayant une stratégie mondiale, vous pouvez voir ce qui se passe avec les taux d'intérêt et les économies, mais les dirigeants mondiaux peuvent changer d'avis sur un coup de tête et tout s'arrête. Je pense que notre travail en tant qu'agents est de mettre en place un réseau pour nos clients afin que nous capturions toujours un marché quelque part.

Quelques agents ont pris de l'importance pour l'adoption de crypto-monnaies pour les transactions immobilières, c'est un bon outil pour contourner les contrôles de capitaux, cela deviendra-t-il la nouvelle norme dans les 10 prochaines années?

Je ne le pense pas et j'espère vraiment que non. Je ne pense pas que les gouvernements le permettront. Je suis étonné que cela dure aussi longtemps.Notre recherche a montré qu'en tant que classe d'actifs, les gens allaient augmenter leur exposition de 14%, je suis étonné. Il a chuté de façon spectaculaire et le gouvernement qui souhaite la transparence dans le monde et les crypto-monnaies contredit complètement cela. Les contrôles arrivent.

Quels sont les meilleurs emplacements pour la valeur nette ultra élevée?

Des gens d'une valeur de plus de 50 millions de dollars vont à Londres, à New York et à Hong Kong. Au-delà, Singapour, Los Angeles, Sydney. Je ne vois pas cela changer. Grande qualité de vie, état de droit, sûr, transparent et à moins que quelque chose de très dramatique ne se passe comme à Vancouver, qui a augmenté la taxe sur les acquisitions qui a essentiellement tué le marché. Les nouveaux arrivants sont rares, Dubaï n'est pas encore devenu un marché super premier, c'est un endroit formidable mais il manque des ingrédients clés comme le style de vie et l'éducation.

Tendances des dépenses de luxe, où pensez-vous que les riches investiront de l'argent intelligent?

Je pense qu'il est intéressant de constater que, alors que les gouvernements font pression pour plus de transparence, le marché de l'art dure depuis aussi longtemps. Le bon vin, les voitures classiques et les montres ont un énorme potentiel en raison de l'énorme croissance de la richesse aux niveaux supérieurs. Si je devais parier sur une, ce serait des voitures classiques simplement parce que la Chine ne s’en est pas encore réveillée. Elle a toute la provenance d'une montre grâce aux numéros de série et aux enregistrements. Il y a des entreprises qui fabriquent des pièces détachées pour les voitures d'il y a 80 ans. Je connais une maison en Angleterre appartenant à une famille du Moyen-Orient qui dispose d'un parking pour 130 voitures sous la maison.

Beaucoup de gens achètent un bien immobilier en pensant à leur voiture. Au Royaume-Uni, il y a un programme au début où les développeurs construisent des pistes de course avec un centre de service et des musées automobiles et à côté d'eux, des manoirs, afin que les gens puissent y passer le week-end et passer un bon moment pendant le week-end. Votre voiture a été révisée et prête à courir, puis vous la remettez au mécanicien lorsque vous avez terminé.

Michael Jackson's maid reveals sordid Neverland secrets | 60 Minutes Australia (Avril 2024).